아파트 취득세 등록세 계산

아파트를 사면 흔히 ‘취등록세’라고 부르는 비용이 한 번에 나가요. 그런데 막상 계산하려고 하면 1주택인지, 조정대상지역인지, 전용면적이 85㎡를 넘는지에 따라 숫자가 크게 달라져요. 이 글에서는 내 상황에 필요한 값만 체크해서 취득세와 ‘등록세(통상 표현)’까지 빠르게 계산하는 방법을 정리해요.

 

 

아파트 취득세·등록세, 지금은 무엇을 내는 건가요

• 주택 매수 시 핵심은 취득세에 지방교육세·농어촌특별세가 함께 붙는 구조예요.
• 예전의 ‘등록세’는 취득 관련 부분이 취득세로 통합됐고, 현재는 등록면허세(근저당 설정 등)가 별도로 남아 있어요.
• 따라서 “취등록세”라고 말할 때는 실제로 취득세(+부가세금)와 등기 과정 비용까지 묶어 말하는 경우가 많아요.

아파트를 매수하면 기본적으로 취득세를 신고·납부해요. 여기에 함께 따라오는 세금이 지방교육세, 농어촌특별세예요. 그리고 대출을 끼고 산다면 근저당권 설정을 하게 되는데, 이때는 등록면허세(등록)가 추가로 나와요.

정리하면 ‘소유권 취득’ 자체에 붙는 핵심 세금은 취득세(및 부가세금)이고, ‘근저당권·전세권 같은 권리 설정 등기’에는 등록면허세가 따로 붙는 구조예요. 그래서 계산할 때는 “내가 대출을 설정하는지”까지 함께 보는 게 안전해요.

 

계산 전에 꼭 확인할 6가지 입력값 체크리스트

• 취득가액(보통 매매가)과 취득일(대개 잔금일)을 먼저 확정해요.
• 세대 기준 보유 주택 수와 취득 지역의 조정대상지역 여부가 중과를 좌우해요.
• 전용면적 85㎡ 초과 여부, 대출 유무(근저당 설정), 감면 대상 여부를 함께 체크해요.

아파트 취득세는 보통 “취득가액 × 세율”로 시작해요. 여기서 취득가액은 일반적으로 계약서상의 매매가(실거래가)이고, 취득일은 사실상 잔금지급일로 보는 경우가 많아요. 잔금일과 소유권 이전 등기 접수일이 다를 수 있는데, 신고 기한 판단에도 영향을 줄 수 있어서 날짜를 정확히 잡는 게 좋아요.

그다음으로 중요한 게 ‘주택 수’와 ‘조정대상지역’이에요. 같은 아파트라도 1주택인지 2주택인지에 따라 세율이 1~3%인지, 8~12% 중과인지가 갈려요. 조정대상지역 여부는 보통 “어디에 새로 사는지(취득 주택 소재지)” 기준으로 영향을 주는 경우가 많아서, 기존 집이 어디에 있든 취득 주택이 조정대상지역이면 중과가 걸릴 수 있어요.

마지막으로 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 붙는지 여부가 자주 갈림길이 돼요. 또 대출을 끼면 근저당 설정 등록면허세가 별도로 발생할 수 있고, 생애최초·신혼부부·청년·미분양 특례처럼 감면이 있으면 세액이 크게 줄어들 수 있어요.

1주택(무주택 포함) 아파트 취득세 계산식

• 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%가 기본 뼈대예요.
• 6억 초과 9억 이하는 1%에서 3%로 올라가는 누진 구간이라 ‘계산식’으로 세율을 구해요.
• 지방교육세는 통상 취득세의 일정 비율로 붙고, 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 추가될 수 있어요.

1주택자(무주택자가 첫 주택을 사는 경우 포함)의 유상취득은 보통 아래 흐름으로 계산해요.

1) 취득세 = 취득가액 × 취득세율

2) 지방교육세 = 취득세에 연동(실무에서는 1%면 0.1%, 3%면 0.3%로 생각하면 계산이 쉬워요)

3) 농어촌특별세 = 전용면적 85㎡ 초과 등 조건에 따라 추가(없을 수도 있어요)

 

특히 6억 초과 9억 이하 구간은 ‘세율 자체’를 아래 계산식으로 구하는 점이 핵심이에요.

세율(%) = (취득가액 × 2 / 3억 원 − 3) × 1/100

예를 들어 7억 원이라면, (7억×2/3억 − 3)×1% = (4.6666… − 3)×1% = 1.6666…%가 돼요. 이 구간은 가격이 올라갈수록 세율이 1%에서 3% 사이로 점진적으로 커져요.

2주택·3주택 이상 중과세율 계산법

• 조정대상지역 2주택은 8%, 조정대상지역 3주택은 12%처럼 중과가 적용될 수 있어요.
• 비조정지역은 3주택부터 8%가 적용되는 등 지역·주택 수 조합이 중요해요.
• 일시적 2주택, 저가주택 중과 제외 등 예외 규정이 있어 사전 체크가 필수예요.

다주택 중과는 “현재 세대가 몇 주택인지”와 “이번에 취득하는 주택이 조정대상지역인지”를 함께 봐요. 예를 들어 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용될 수 있어요. 반대로 비조정지역에서는 2주택까지는 1~3% 구간으로 보고, 3주택부터 8%로 올라가는 방식이 대표적이에요.

여기서 가장 많이 실수하는 포인트가 ‘예외’예요. 대표적으로 일시적 2주택(갈아타기) 요건을 충족하면 중과를 피하거나 경감받을 수 있는 경우가 있고, 지방의 저가주택은 중과에서 제외되는 기준이 완화된 사례도 있어요. 다주택자는 숫자 하나만 잘못 체크해도 세율이 1~3%에서 8~12%로 튀기 때문에, 계약 전에 위택스/이택스 계산으로 한 번 더 확인하는 게 좋아요.

 

증여·상속·공유지분·분양권 등 예외 케이스 계산 포인트

• 같은 아파트라도 유상(매매)인지 무상(증여)인지에 따라 세율 체계가 달라져요.
• 공유지분 취득은 “내 지분의 가액”을 과세표준으로 따로 계산해요.
• 분양권·입주권, 오피스텔(주거용 판단) 등은 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있어요.

아파트를 ‘매매’로 사는 게 아니라 ‘증여’로 받는다면 세율이 달라져요. 무상취득은 취득가액 기준과 지역, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 높은 세율이 적용될 수 있고, 부담부증여처럼 채무 인수분이 섞이면 유상·무상이 나뉘어 계산되는 경우도 있어요.

공유로 매수(예: 부부 공동명의)하면 과세표준을 전체 금액이 아니라 각자 취득지분의 가액으로 나눠서 계산해요. 지분비율이 다르면 세액도 당연히 달라져요. 이때 생애최초 같은 감면도 “공동취득 시 총 감면한도”가 따로 걸리는 경우가 있어서, 공동명의 계획이 있다면 감면 규정까지 같이 보는 게 좋아요.

또 분양권·입주권은 시기와 유형에 따라 취득세 과세 방식이 달라질 수 있고, 오피스텔도 실제 주거용 사용 여부에 따라 주택 수에 포함될 수 있어요. 이런 케이스는 일반 매매보다 변수가 많아서, 계약 전 관할 지자체 세무부서 또는 공인 전문가 확인이 실수 방지에 도움이 돼요.

지방교육세·농어촌특별세·등록면허세까지 한 번에 계산하는 법

• 총 납부액은 ‘취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세’가 기본이에요.
• 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 붙는지 반드시 확인해요.
• 대출로 근저당을 설정하면 등록면허세(0.2% 등)와 지방교육세(등록면허세의 20% 등)가 추가될 수 있어요.

실무에서 가장 많이 쓰는 “한 번에 계산” 방법은 다음 순서예요.

1) 취득세율 확정(1~3%인지, 8%인지, 12%인지)

2) 지방교육세율 확인(보통 0.1%·0.2%·0.3% 또는 중과 시 0.4%처럼 적용되는 패턴이 많아요)

3) 농어촌특별세 확인(전용면적 85㎡ 초과 여부 및 중과 구간 여부 확인)

4) 대출 있으면 근저당 설정 등록면허세 추가(채권최고액 기준으로 계산되는 경우가 많아요)

 

근저당권 설정 등록면허세는 보통 “채권최고액 × 0.2%”로 계산하고, 여기에 지방교육세가 더해질 수 있어요. 예를 들어 채권최고액이 3억6천만 원이면 등록면허세는 3억6천만 × 0.2% = 72만 원이에요. 여기에 지방교육세가 등록면허세의 20%로 붙는 구조라면 14만4천 원이 추가돼서, 합계 86만4천 원 수준이 될 수 있어요.

즉, “취등록세”를 넓게 잡아 예산을 세울 때는 취득세 묶음(취득세+부가세금)만 보지 말고, 대출 설정 비용(등록면허세 등)까지 합쳐서 보는 게 체감상 정확해요.

 

실전 예시로 계산해보기

• 예시는 이해를 돕기 위한 단순화 계산이라, 감면·예외 적용 여부에 따라 달라질 수 있어요.
• 6억~9억 구간은 ‘세율 계산 → 세액 계산’ 순서를 지키면 실수가 줄어요.
• 다주택 중과 예시는 전용 85㎡ 초과(농특세 발생 가능)를 포함해 총부담을 체감하기 쉽게 보여줘요.

예시 1) 생애 첫 1주택, 5억 원, 전용 84㎡(농특세 없음 가정)

- 취득세: 500,000,000 × 1% = 5,000,000원

- 지방교육세: 500,000,000 × 0.1% = 500,000원

- 농어촌특별세: 0원

= 합계 5,500,000원

 

예시 2) 1주택, 7억 원, 전용 84㎡(6억~9억 누진 구간)

- 세율: (700,000,000×2/300,000,000 − 3)×1% = (4.6666… − 3)×1% ≈ 1.6667%

- 취득세: 700,000,000 × 1.6667% ≈ 11,666,900원

- 지방교육세(실무 단순): 취득세의 10% ≈ 1,166,690원

- 농어촌특별세: 0원

= 합계 ≈ 12,833,590원

 

예시 3) 1주택, 12억 원, 전용 84㎡(9억 초과)

- 취득세: 1,200,000,000 × 3% = 36,000,000원

- 지방교육세: 1,200,000,000 × 0.3% = 3,600,000원

- 농어촌특별세: 0원

= 합계 39,600,000원

 

예시 4) 조정대상지역에서 2주택이 되는 경우, 6억 원, 전용 86㎡(중과 예시)

- 취득세: 600,000,000 × 8% = 48,000,000원

- 지방교육세(중과 구간 예시): 600,000,000 × 0.4% = 2,400,000원

- 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 및 중과 예시): 600,000,000 × 0.6% = 3,600,000원

= 합계 54,000,000원

 

예시 5) 비조정지역 3주택, 4억 원, 전용 86㎡(8% 중과 예시)

- 취득세: 400,000,000 × 8% = 32,000,000원

- 지방교육세: 400,000,000 × 0.4% = 1,600,000원

- 농어촌특별세: 400,000,000 × 0.6% = 2,400,000원

= 합계 36,000,000원

 

예시 6) 조정대상지역 3주택, 4억 원, 전용 86㎡(12% 중과 예시)

- 취득세: 400,000,000 × 12% = 48,000,000원

- 지방교육세: 400,000,000 × 0.4% = 1,600,000원

- 농어촌특별세: 400,000,000 × 1% = 4,000,000원

= 합계 53,600,000원

신고·납부 타이밍과 계산 실수 방지 체크리스트

• 취득세는 보통 취득일부터 60일 이내 신고·납부가 원칙이에요.
• 잔금일, 등기 접수일, 취득일 판단이 엇갈리면 가산세 리스크가 생길 수 있어요.
• 조정대상지역·일시적 2주택·저가주택 중과 제외·감면 적용은 계약 전 확정해요.

취득세는 원칙적으로 “취득한 날부터 60일 이내” 신고·납부하는 구조예요. 잔금일과 등기 접수일이 다르면 어느 날을 기준으로 보는지 혼동하기 쉬워서, 계약서상 잔금일과 실제 지급일, 등기 접수 예정일을 함께 정리해 두는 게 좋아요.

계산 실수는 대부분 “주택 수를 잘못 셈”, “조정대상지역 여부를 착각”, “전용면적 85㎡ 초과 여부를 빠뜨림”, “일시적 2주택 예외를 놓침”에서 나와요. 특히 다주택자는 1~3%와 8~12% 사이 격차가 커서, 계약금 넣기 전에 위택스/지자체 계산 서비스를 기준으로 시뮬레이션을 끝내는 게 안전해요.

또 대출이 있으면 근저당 설정 비용이 별도로 발생할 수 있으니, ‘취득세’만이 아니라 ‘등기·채권·인지·등록면허세’까지 포함한 총거래비용으로 예산을 잡아두면 잔금일에 당황할 일이 줄어요.

 

FAQ

Q1. 아파트 취등록세는 취득세랑 등록세를 각각 내는 건가요?

A1. 보통 매매로 취득하는 ‘소유권 취득’은 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)로 정산되는 경우가 많고, 대출로 근저당을 설정하면 등록면허세(등록)가 추가로 발생할 수 있어요.

 

Q2. 취득세는 잔금일 기준인가요, 등기일 기준인가요?

A2. 일반적으로 사실상 잔금지급일을 취득일로 보는 경우가 많고, 신고·납부 기한은 취득일부터 60일이 원칙이에요. 다만 등기를 더 먼저 접수하는 상황이면 등기 접수일까지 납부해야 하는 경우가 생길 수 있어요.

 

Q3. 6억~9억 구간은 왜 계산식이 따로 있나요?

A3. 6억 초과 9억 이하는 세율이 1%에서 3%로 점진적으로 올라가는 누진 구간이라, 가격에 따라 정확한 세율을 계산식으로 구하도록 되어 있어요.

 

Q4. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 무조건 붙나요?

A4. 실무에서 85㎡ 초과 여부가 농어촌특별세 발생 여부를 가르는 중요한 기준이 되는 경우가 많아요. 다만 중과·감면·예외에 따라 달라질 수 있으니 최종 금액은 공식 계산 서비스로 확인하는 게 안전해요.

 

Q5. 생애최초 감면이 있으면 취득세를 0원으로 만들 수 있나요?

A5. 요건을 충족하면 한도 내에서 100% 감면(면제 또는 공제) 형태로 줄어들 수 있어요. 다만 취득가액, 주택 유형, 공동취득 여부 등에 따라 한도와 적용 방식이 달라질 수 있어요.

 

면책 문구

이 글은 일반 정보 제공 목적이에요. 세율·감면·중과 적용은 개인의 주택 보유 현황, 취득 유형, 지역 지정 여부, 면적 및 최신 법령·해석에 따라 달라질 수 있어요. 중요한 계약 전에는 위택스/관할 지자체 안내 및 전문가 상담을 권장하며, 본문 정보로 인해 발생한 손해에 대해 책임을 제한해요.

 

요약

아파트 ‘취등록세’는 보통 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)와 등기 과정 비용까지 묶어 말하는 경우가 많아요. 1주택은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 6억~9억은 계산식으로 세율을 구해요. 다주택은 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 8~12% 중과가 적용될 수 있어요. 전용면적 85㎡ 초과 여부는 농어촌특별세 발생과 연결돼서 반드시 확인해야 해요. 대출로 근저당을 설정하면 등록면허세가 추가될 수 있어요. 최종 세액은 예외·감면이 많아 위택스/지자체 계산으로 한 번 더 검증하는 게 안전해요.

 

이미지 면책 문구

본문 이미지는 예시 이미지이며, 이해를 돕기 위한 목적이에요. 일부 이미지는 AI 생성 또는 편집이 포함될 수 있고, 실제 계약·서류·현장과 차이가 있을 수 있어요.

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